据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

在 房屋不能交付 且 无实际交付 可能的情况下

商品房消费者主张价款返还请求权

(相关资料图)

优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，

人民法院应当予以支持。

4月20日执行！

今天，《人民法院报》、河南省高级人民法院官微《豫法阳光》，同步发布。

来源： 人民法院报、豫法阳光

解读：

根据规定，我们可以发现，最高院承认并赋予了商品房消费者优先权，而且是“超级优先权”。在我国法律规定和司法实践中，债权清偿是具有顺位的， 而此次批复将商品房消费者的优先性进行最前置 。

也就是说，如果购房者购买了商品房，在开发商现有资产有限的情况下，法院执行将会 优先保交楼 。

▶在优先受偿情境下，哪些购房者可以拿回购房款？

▶房子烂尾后，购房者可以停掉月供吗？

针对新规后产生的疑惑，CRIC通过咨询律师后解析如下：

1、 以居住为目的的购房者： 只有以居住为目的的购房者才享有优先权，如果是以投资、经营为目的的购房者就不享有优先权。 司法实践中对于购房人的购房目的判断标准，一般会结合购房人职业、经济实力、购房数量、房屋种类等因素综合认定。

2、 已全部支付房款 ： 购房者要满足已实际支付全部房款 ，或在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余房款的，此时才享有优先权。 如果按揭付款的客户 ，需要确保银行已经将剩余房款全部放贷。 如果是分期付款的客户 ，则要满足在一审法庭辩论终结前实际支付完剩余房款。

3、 退款需要条件 ：满足优先受偿条件的购房者，实现的是房屋交付请求权，也就是 优先受偿的是房屋，而不是房款 。只有在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，购房者才可以主张价款返还请求权，也就是 退还房款 。

4、 实现优先受偿权不意味着可以停掉月供： 如果是按揭付款的客户，可能不仅购房的居住目的没有实现，还承担着向银行逐月偿还房贷义务的情况。但由于按揭是基于购房者因支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系， 属于购房者和银行之间的法律关系，所以这与房产开发商无关。 因此，是否实现优先受偿权， 均不能停掉月供。 但如果购房者最终得以退还房款，也可以拿受偿的款项一次性偿清银行的按揭贷款，这样后续也就不需要偿付月供了。

文件如下：

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